首单保障性租赁住房REITs完成扩募

距2023年首批REITs扩募两年后，市场再迎新项目成功扩募。6月14日，华夏基金公告称，华夏北京保障房REIT扩募完成权属变更登记，这不仅是行业第二批REITs扩募首单项目落地，也标志着国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售完成。除上述产品外，年内还有博时招商蛇口产业园REIT拟二次扩募，中金厦门安居保租房REIT也提交了扩募申请并获交易所反馈意见。在业内人士看来，通过扩募的方式，可以增加项目管理者的现金流储备，进一步优化资产管理质量，公募REITs规模也得以提升，从而给投资者带来更好、更稳定的回报。

第二批首单扩募项目完成

6月14日，华夏基金发布公告表示，截至公告发布日，华夏北京保障房REIT已认购“中信证券-北京保障房中心租赁住房2号资产支持专项计划”（以下简称“专项计划”）全部份额。专项计划管理人中信证券代表专项计划已取得北京京保宜业住房租赁有限公司（以下简称“SPV公司”）全部股权，SPV公司已取得北京京保宜居住房租赁有限公司（项目公司）全部股权，有关权属变更工商登记手续已完成。

所谓SPV公司，即“特殊目的实体”，主要针对特定或专项目的设立，其核心功能不在于独立的业务或运营，而是作为隔离层，用于间接转股、资产证券化等目的。华夏北京保障房REIT此前发布的扩募招募说明书提到，项目公司将对SPV公司进行吸收合并，实现SPV公司对专项计划的债务下沉至项目公司。

回顾今年3月，华夏北京保障房REIT获批扩募。6月13日，华夏基金宣告该基金扩募发售正式完成，标志着国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售完成。据悉，该基金的首发资产和本次扩募购入资产均位于北京市。

根据公告，华夏北京保障房REIT本次采用定向扩募、竞价发售方式，共计向24个特定对象发售，最终发售价格为4.22元/份，扩募发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.46亿元（不含募集期利息）。本次扩募购入的基础设施项目为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。

华夏基金指出，华夏北京保障房REIT的成功扩募标志着北京保障房中心通过REITs这一创新金融工具，不仅打通了保障房领域的“投融建管退”全周期通道，更探索出一条兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径，有力彰显了金融创新工具对重大民生工程的支撑作用。

多只产品相继申请扩募

回顾公募REITs的发展历程，在2021年6月首批9只公募REITs成立后，2023年3月、4月，首批4只产品获批扩募，公募REITs市场也由此实现了存量与增量资产的良性循环。

除华夏北京保障房REIT外，年内还有部分公募REITs递交了扩募申请。例如，5月，中金厦门安居保租房REIT提交了扩募申请并获上交所受理，并在6月获反馈意见。4月，首批完成扩募产品之一的博时招商蛇口产业园REIT也拟第二次扩募并新购入基础设施项目，拟购入的基础设施项目为光明项目（二期扩募）和南油项目，相关申请当前仍在进程中。

另外，此前还有国泰君安东久新经济产业园REIT、华夏华润有巢租赁住房REIT、中航京能光伏REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT、富国首创水务REIT递交了扩募申请，部分项目已获交易所反馈意见。

财经评论员郭施亮表示，公募REITs扩募已成为近年来的主要趋势。一方面，与居民投资意愿提升，低利率下资金急需寻找新的投资出路有关。另一方面，国内公募REITs依然处于发展初期，发展规模与海外成熟市场仍然存在一定的差距，而扩募能为项目扩容创造出有利的空间。

值得关注的是，上述产品中，部分产品在年内涨幅突出。Wind数据显示，按照后复权计算，截至6月13日，博时招商蛇口产业园REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保租房REIT的年内涨幅分别超10%、24%、27%。

中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英认为，公募REITs扩募后，可以进一步做大资产规模和优化资产管理质量。“由于公募REITs自身的特性，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，考虑到资产的折旧和运营成本。若规模不大，只有10%的留存，对于维系资产的质量和规模都有一定困难。通过扩募的方式，可以增加项目管理者的现金流储备，进一步优化资产管理质量，也可以使公募REITs的规模得到进一步提升，在流动性和综合提升的背景下，可以给投资者带来更好、更稳定的回报。

北京商报记者 李海媛